[wniosek - k. 2-8] Uczestnik postępowania Miasto Ł. wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej na nieruchomości stanowiącej jego własność pozostawił do uznania Sądu. Nie zgodził się jedynie z wysokością wynagrodzenia proponowanego we wniosku i podkreślił, że powinno ono być ustalone w oparciu o opinie biegłego. Uwagi te są istotne, gdyż – jak się przyjmuje – wieczysty użytkownik nieruchomości jest zainteresowanym i powinien brać udział w postępowaniu o ustanowienie drogi koniecznej ( art. 510 § 1 i 2 k.p.c.), i to niezależnie od tego, czy wniosek dotyczy jego prawa ( por. uchwałę SN z 29.06.2016r., III CZP 31/16, publ. OSN 2017/5/56 ). Okazuje się, że nie ma takiej potrzeby. Jak wskazuje się bowiem w orzecznictwie „Nie jest wykluczona możliwość zgłoszenia przez wnioskodawcę w jednym postępowaniu żądania upoważnienia przez sąd do wystąpienia z wnioskiem o ustanowienie drogi koniecznej na podstawie art. 201 KC oraz z wnioskiem ustanowienia służebności drogi koniecznej. Sposoby ustanowienia służebności drogi koniecznej są następujące: - a także w drodze zasiedzenia służebności gruntowej. W kontekście służebności, w prawie polskim, funkcjonuje tzw. prawo przejazdu, przechodu, przegonu. Zgodnie z brzmieniem art. 145 § 1 k.c.: „Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi Wniosek o ustanowienie służebności przesyłu przypomina wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Pisałem o nim TUTAJ. Są jednak pewne istotne różnice. Wniosek o ustanowienie służebności przesyłu powinieneś złożyć do sądu rejonowego. Do tego, w którego okręgu znajduje się Twoja nieruchomość. Zdaniem Sądu Najwyższego, “gdy dostęp do drogi publicznej jest nieodpowiedni, regułą powinno być przystosowanie go do użytku, a nie ustanowienie służebności drogi koniecznej innym szlakiem, chyba że przystosowanie takie byłoby niemożliwe lub wymagałoby niewspółmiernych i nieopłacalnych nakładów” (postanowienie Sądu W takim przypadku stosuje się przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie (wymaga się zatem nieprzerwanego posiadania lub wykonywania służebności przez ściśle określony okres). Przykładowo, korzystanie z drogi polnej jako miejsca przechodu, przejazdu nigdy nie doprowadzi do zasiedzenia służebności drogi koniecznej. Służebność drogi koniecznej – możliwość zastosowania analogii. Sąd Najwyższy stanął jednak na stanowisku, że w drodze analogii do art. 145 kodeksu cywilnego dopuszczalne jest ustanowienie przez sąd służebności gruntowej umożliwiającej przyłączenie do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, energetycznej i innych sieci Nie jest możliwa zmiana przebiegu służebności drogi koniecznej, jeżeli o ustanowienia tej służebności nie zaszły żadne zmiany okoliczności faktycznych, np. właściwości fizycznych gruntów po których biegnie służebność, które uzasadniałyby zmiany (post. SN z 9.9.2020 r. II CSK 69/19). Stan faktyczny Państwo Z. prowadzili motel w woj. dolnośląskim przy drodze krajowej nr Sądowe ustanowienie służebności drogi koniecznej (przejazd, przechód i przeprowadzenie urządzeń doprowadzających energię, gaz, wodę, ciepło). Sposób nr 1 (notarialne ustanowienie służebności) jest najszybszym i najłatwiejszym sposobem rozwiązania problemu. Trzeba niemniej porozumieć się z właścicielami sąsiednich ySX3N. Witam serdecznie :-) Sytuacja zmusza mnie do napisania do SąduWniosku o ustanowienie służebności drogi że mam z tym problem i dlatego proszę o o służebność drogi dojazdowej (do istniejącego domu )...........dł. 100m szer. 4m To 100m to w 1/3 istniejąca już droga prywatna, a pozostała część to należy do 4 sąsiadów. 1. Czy koniecznie powinnam podać we wniosku wartość przedmiotu sprawy? tak, to jak tę wartość obliczyć? znaczenie dla Sądu i dla mnie ma podanie wartości przedmiotu sprawy?I drugi problem dotyczący tego samego wniosku,a dokładnie mapki geodezyjnej, którą mam dołączyć do wniosku:1. Czy opisana we wniosku proponowana przeze mnie służebność powinna być na mapce zaznaczona na czerwono?Bardzo proszę o pomoc ...z góry serdecznie dziękuję :-) W dzisiejszym artykule zapraszamy do zapoznania się z informacjami dot. służebności drogi. Dowiedzą się Państwo co to jest służebność drogi koniecznej i jak ją uzyskać? Co to jest służebność drogi? Służebność drogi jest specyficzną instytucją albowiem jest to prawo ścisłe związane z nieruchomością (tzw. nieruchomością władnącą). Mamy bowiem właściciela nieruchomości (przykładowo działki ewidencyjnej numer 1) i właściciel tejże nieruchomości dysponuje prawem/uprawnieniami do korzystania z nieruchomości, która nie jest jego własnością, w określony sposób (działki ewidencyjnej numer 2). Wyżej wskazany opis mówi o tzw. ograniczonych prawach rzeczowych. Istotnym jest, iż prawa te są wpisywane do księgi wieczystej ( w dziale III księgi) i co do zasady powstają z chwilą wpisu. Katalog ograniczonych praw rzeczowych jest szczegółowo opisany w kodeksie cywilnym i jednym z tych praw jest prawo służebności. W niniejszym artykule zajmiemy się jedna z najpopularniejszych form tj. służebnością drogi koniecznej. Czym jest ta służebność drogi koniecznej? Temat ten nie jest skomplikowany albowiem definicja zawarta w art 145 kodeksu cywilnego jest dość prosta i zrozumiała. Zgodnie z treścią przepisu : jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej Tym samym mamy właściciela nieruchomości którego działka nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej lub dostęp ten formalnie ma ale jest on nieodpowiedni. W takiej sytuacji ma on prawo do podjęcia działań zmierzających do ustanowienia służebności drogowej czyli wskazania iż będzie mógł przykładowo przechodzić i przejeżdżać przez określony fragment nieruchomości sąsiada tak aby w efekcie mieć odpowiedni dostęp do drogi publicznej. Jak uzyskać służebność drogi? Zgodnie z istniejącymi przepisami są trzy możliwości uzyskania służebności drogi koniecznej umowa służebności drogi/Służebność drogi w akcie notarialnym, wniosek do Sądu o ustanowienie służebności drogi koniecznej zasiedzenie służebności drogi koniecznej Umowa służebności drogi/ służebność drogi w akcie notarialnym Najprostszą i najszybszą forma jest ustanowienie służebności na podstawie umowy zawartej przed notariuszem. Takowe rozwiązanie jest możliwe jeśli dojdziemy do porozumienia z właścicielem działki przez która ma biec droga. Należy pamiętać, iż aby umowa była skuteczna to musi mieć formę aktu notarialnego albowiem tylko na tej podstawie można dokonać stosownego wpisu w księdze wieczystej. Tym samym jeśli uda się dogadać z sąsiadem to wystarczy jedna wizyta u notariusza aby zapewnić sobie drogę konieczną. Wniosek do Sądu o ustanowienie służebności drogi koniecznej W przypadku gdy nie uda się porozumieć z sąsiadami, bądź co często się zdarza część z nich się nie zgadza albo nie można z nimi nawiązać kontaktu należy złożyć do właściwego sądu wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Choć zgodnie z przepisami postępowanie to toczy się w tzw. postępowaniu nieprocesowym to sukces w sprawie zależy od tego czy wniosek został prawidłowo sformułowany, czy wskazano wszystkich uczestników, przedłożono wszystkie dokumenty i złożono właściwe wnioski dowodowe. Niewątpliwie przygotowanie wniosku jak i poprowadzenie sprawy przez adwokata przyspieszy sprawę i zwiększa szanse na jej pozytywne zakończenie. Należy pamiętać, iż w przypadku sporu decydujące znaczenie mają kryteria określone w paragrafie 2 i 3 artykułu 145 kodeksu cywilnego. Przepis ten mówi, iż przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy. Treść wyżej wskazanych regulacji wymaga sporządzenia w sposób profesjonalny i właściwy żądania ale także odpowiedniej argumentacji, która biorąc pod uwagę stan faktyczny wykaże, iż wniosek ten jest uzasadniony. Należy pamiętać, iż w toku sprawy przeprowadzone będą dowody z opinii biegłych geodety jak i rzeczoznawcy i na ich podstawie zostanie wydane postanowienie w sprawie. Często tez w tego typu sprawach pojawia się więcej niż jeden projekt przebiegu drogi koniecznej czego efektem jest konieczność dostosowania argumentacji do aktualnego stanu sprawy. Postępowanie w sprawie o ustanowienie drogi koniecznej często bywa bardzo skomplikowane i długotrwałe. Wynikające z obecnych regulacji obowiązki spoczywające na wnioskodawcy, trudności związane z doręczeniami sprawiają iż często dochodzi do zawieszenia postępowania. Tym samym skorzystanie z pomocy adwokata zwiększa szanse na zakończenie sprawy sukcesem w rozsądnym terminie. Zasiedzenie służebności drogi koniecznej Regulacje kodeksu cywilnego przewidują także możliwość zasiedzenia służebności drogi koniecznej ( służebności gruntowej). Zgodnie z treścią art. 292 kodeksu cywilnego służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio. Zasiedzenie służebności drogi koniecznej z uwagi na swoja specyfikę wymaga wsparcia profesjonalnego pełnomocnika. Dokona on oceny czy w danym stanie faktycznym zachodzą przesłanki do zasiedzenia czy też z uwagi na brak spełnienia przesłanek uzasadnionym jest skierowanie wniosku o ustanowienie drogi koniecznej. Postępowania te rożną się od siebie jednakże bywa, iż stan faktyczny pozwala na sporządzenie wniosku obejmującego oba alternatywne scenariusze. Przepisy pozwalają na sporządzenie wniosku który w pierwszym rzędzie będzie zmierzał do zasiedzenia służebności drogi koniecznej, względnie w przypadku nieuwzględnienia będzie zmierzał do ustanowienia służebności drogi koniecznej. W wyżej opisanym przypadku strona ma duże szanse na zakończenie sprawy poprzez zapewnienie jej drogi koniecznej. Gdyby bowiem drogi nie udało się zasiedzieć to zostanie ona zapewniona tyle że za odpowiednim odszkodowaniem. Służebność drogi koniecznej – szerokość drogi Przepisy kodeksu cywilnego nie zawierają jednoznacznego wskazania jaka ma być szerokość drogi koniecznej. Ustawodawca posługuje się stwierdzeniem, iż droga ma być odpowiednia. Wobec powyższego szerokość służebności drogi koniecznej będzie uzależniona od stanu faktycznego w konkretnej sprawie. Scenariuszy jest wiele albowiem może się okazać, iż mamy drogę ale jest ona za wąska aby można było przejechać samochodem, znaczenie ma także ustalenie jakie pojazdy maja korzystać z drogi. Szerokość drogi zależny także od jaki jest charakter działki władnącej albowiem inaczej ocenia się dojazd do działki rolnej a inaczej do działki budowlanej. Jaka szerokość drogi do działki budowlanej ? Przedmiotem większości postępowań jest droga konieczna do działki budowlanej. W tym zakresie należy powołać się na następujące przepisy : – Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w §14, który mówi o zapewnieniu dojścia i dojazdu do drogi publicznej, działek budowlanych wskazuje, iż : Do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazdu umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m. Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów. Do budynku i urządzeń z nim związanych, wymagających dojazdów, funkcję tę mogą spełniać dojścia, pod warunkiem że ich szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5 m. Wobec powyższego optymalna szerokość drogi koniecznej powinna wynosić minimum 4,5 metra a najlepiej 5 metrów co zapewni szlak pozwalający na realizację prawa przejazdu oraz przechodu. Odszkodowanie za służebność drogi Jak wynika z treści art. 145 kodeksu cywilnego ustanowienie służebności następuje za wynagrodzeniem. Należy pamiętać iż sąd rozpoznający sprawę dokona rozstrzygnięcia o wynagrodzeniu niezależnie od tego czy strony złożyły takowe żądania. Przyjętym jest, iż w przypadku gdy sąd pierwszej instancji nie dokona ustaleń dotyczących wysokości wynagrodzenia to jest to oceniane jako nierozpoznanie istoty sprawy, co skutkować będzie uchyleniem postanowienia przez sąd drugiej instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Wynagrodzenie należy się niezależnie od tego czy właściciel nieruchomości obciążonej poniesie jakąkolwiek szkodę. Powinno być ustalane indywidualnie i z oparciu o materiał dowodowy zebrany w toku sprawy. Wynagrodzenie może być ustalone w postaci świadczeń okresowych a także w postaci jednorazowej zapłaty określonej kwoty. Praktyka wskazuje, iż najczęściej wynagrodzenie za służebność jest jednorazowe. Jego wysokość w sytuacji gdy strony nie dojdą do porozumienia określana jest za pomocą opinii biegłego rzeczoznawcy. Ile kosztuje sprawa o ustanowienie służebności drogi koniecznej Opłata od wniosku do sądu o ustanowienie drogi koniecznej jest stała i wynosi 200 zł. Do kosztów tych dojdą koszty opinii biegłego geodety, który sporządzi dokumentacje pozwalająca na wpis służebności do księgi wieczystej oraz koszty biegłego rzeczoznawcy, który dokona wyceny odszkodowania za służebność. Koszty te będzie musiała ponieść osoba która złożyła wniosek. W przypadku sprawy o zasiedzenie służebności drogi koniecznej opłata stała również wynosi 200 zł. Sprawy o zasiedzenie są znacznie bardziej skomplikowanie i nie da się ocenić jakie będą koszty postępowania dowodowego. Pewnym kosztem jest opinia biegłego geodety celem przygotowania dokumentacji pozwalającej na oznaczenie drogi będącej przedmiotem postępowania. W przypadku sprawy o zasiedzenie jest możliwość obciążenia kosztami postępowania uczestnika postępowania w sytuacji gdy konsekwentnie wnosił o oddalenie wniosku. Kwestie te jednakże są oceniane indywidualnie przez sądy biorąc pod uwagę przebieg danej sprawy. Kiedy możliwe jest zniesienie albo wygaśniecie służebności drogi koniecznej? Przepisy kodeksu cywilnego wskazują, iż istnieje wiele możliwości aby znieść istniejąca służebność drogową tj : wygaśniecie służebności drogi koniecznej z uwagi na upływ czasu, wygaśnięcie w przypadku ustana prawa własności z którym była związana, wygaśnięcie w przypadku zrzeczenia się jej przez uprawnionego, zniesienie służebności za wynagrodzeniem na podstawie wyroku sądowego, Zniesienie służebności bez wynagrodzenia na podstawie wyroku sądowego. Kiedy wygaśnie służebność drogi koniecznej ? Zgodnie z treścią art. 293 § 1 kodeksu cywilnego służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć. Wykonywanie służebności polega na korzystaniu z niej w takim zakresie jaki wynika z jej treści. Tym samym w przypadku służebności drogi koniecznej polegającej na prawie przechodu i przejazdu w sytuacji gdyby czynności te nie były wykonywane przez 10 lat można żądać wygaśnięcia służebności drogi koniecznej. Należy wskazać, iż niewykonywanie w okresie tych 10 lat musi mieć charakter trwały. Każda sytuacja gdy właściciel nieruchomości władnącej, współwłaściciel lub osoba na która zostało przeniesione uprawnienie do wykonywania prawa wykona swoje uprawnienie powoduje, iż termin ten ulega przerwaniu i biegnie od nowa. Jak doprowadzić do wygaśnięcia służebności drogi koniecznej ?? Uznaje się, iż wygaśniecie służebności następuje z mocy prawa. Jednakże biorąc pod uwagę istniejące umowy bądź wpisy w księgach wieczystych często koniecznym jest uzyskanie orzeczenia pozwalającego na potwierdzenie tego faktu. Kwestie związane z wybraniem odpowiedniej drogi są skomplikowane i powinny być oceniane indywidualnie jednakże można przyjac, iż : gdy służebność jest pisana do księgi wieczystej to właściwym rozwiązaniem będzie skierowanie powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece 1982 nr 19 poz. 147), gdy służebność nie będzie ujawniona w księdze wieczystej uzasadnionym jest wniesienie powództwa o ustalenie wygaśnięcia służebności gruntowej. Zniesienie służebności za wynagrodzeniem na podstawie wyroku sądowego Zgodnie z treścią art. 294 kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Regulacja ta związana jest z tym, iż ustanowienie i korzystanie ze służebności ma sens tylko gdy jest faktycznie użyteczna. Konieczne jest bowiem zachowanie złotego środka pomiędzy prawem właściciela nieruchomości władnącej a uciążliwościami dla właściciela nieruchomości obciążonej. Gdy służebność ma jakakolwiek wartość to można skierować roszczenie o jej zniesienie za wynagrodzeniem. Samo wynagrodzenie strony ustalają zgodnie albo ustala je biegły rzeczoznawca. Zniesienie służebności za wynagrodzeniem wymaga spełnienia szeregu przesłanek tj : musi dojść do zmiany stosunków od daty powstania służebności. W tym zakresie porównujemy jaka była sytuacja w dacie ustanowienia służebności oraz w dacie w której kierujemy powództwo. Zmiana ta musi być związana z sytuacja na działach i drodze i nie można argumentować, iż doszło do zmiany z uwagi na przykładowo powstanie konfliktu pomiędzy właścicielami obu nieruchomości. Zmiana ta nie może być także incydentalna tylko powinna być trwała, zmiana ta musi wywoływać skutek w postaci szczególnej uciążliwości służebności gruntowej dla właściciela nieruchomości służebnej. Szczególna uciążliwość jest oceniana indywidualnie w każdej sprawie. Musi mieć ona charakter trwały i obiektywny, służebność nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Tu także ocena jest dokonywana indywidualnie w oparciu o materiał zebrany w postępowaniu. Należy pamiętać, iż wskazany w przepisie „brak konieczności” jest czym innym niż „zwiększenie użyteczności”. Może bowiem dochodzić do sytuacji gdy służebność nie jest bezwzględnie konieczna i trzeba dokonać właściwej oceny czy bez służebności nieruchomość władnąca będzie w stanie funkcjonować. Zniesienie służebności bez wynagrodzenia na podstawie wyroku sądowego W sytuacji gdy służebność traci swoje znaczenie gospodarcze w całości, można ją znieść bez wynagrodzenia (art. 295 kodeksu cywilnego). Przy ocenie, czy przesłanka ta zachodzi, niezbędne jest rozważanie motywów orzeczenia ustanawiającego służebność drogi koniecznej. Inaczej oceniana będzie służebność ustanowiona na podstawie umowy a inaczej służebność oparta na wyroku sadowym jeśli mamy do czynienia ze służebnością drogi to zwykle podstawą do jej ustanowienia był brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Znaczenie służebności drogi koniecznej określa treść art. 145 § 1 kc, zgodnie z którym droga konieczna zapewniać ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarczych. Oznacza to, że droga konieczna traci wszelkie znaczenie dla nieruchomości władnącej, jeżeli nie jest przydatna dla jej dostępu do drogi publicznej, ani do budynków gospodarskich (zob. wyrok SN z dnia r., III CKN 467/98, OSNC 2000/5/102). Tym samym jeśli właściciel nieruchomości władnącej uzyska pełny dostęp do drogi publicznej przykładowo dokupi działkę do niej przylegająca albo stanie się właścicielem lub współwłaścicielem drogi wewnętrznej która się z nią łączy to jest podstawa do uznania, iż istniejąca służebność straciła swoje znaczenie w całości, jeśli podstawa ustanowienia służebności jest inna to sprawa ta jest oceniana indywidualnie przez sąd w toku postępowania. W takiej sytuacji sąd może ocenić iż pojęcie jakiekolwiek znaczenie ma charakter szeroki i może obejmować także wszelkie cele gospodarcze, nawet gdyby były odmienne od działki nieruchomości niż ta, która została wskazana w umowie) Jak doprowadzić do zniesienia służebności drogi koniecznej? Zarówno w przypadku zniesienia za wynagrodzeniem jak i bez wynagrodzenia należy złożyć pozew do sądu i podstawą prawną jego wytoczenia będą art. 294 kodeksu cywilnego bądź 295 kodeksu cywilnego. Sprawa ta jest rozpatrywana w procesie i trzeba pamiętać, iż w takim przypadku opłata od pozwu wynosi 5% wartości przedmiotu sporu czyli wartości służebności. Sądem właściwym jest sąd położenia nieruchomości. Przepisy pozwalają na sporządzenie pozwu który w pierwszym rzędzie będzie zmierzał do zniesienia służebności drogi koniecznej bez wynagrodzenia, względnie w przypadku nieuwzględnienia będzie zmierzał zniesienia służebności drogi koniecznej za wynagrodzeniem. Adwokat a sprawy związane ze służebnościami drogi koniecznej Sprawy związane ze służebnościami bywają bardzo skomplikowane i wymagają wiedzy zarówno teoretycznej jak i praktycznej. Wiedza ta jest konieczna począwszy od analizy stanu prawnego po reprezentację w toku postępowania. Nasi adwokaci prowadzą sprawy związane ze służebnościami drogi koniecznej zarówno w Krakowie jak i okolicach. Wieloletnie doświadczenie w prowadzeniu tego typu spraw pozwala nam pomagać Państwu na każdym etapie postępowań związanych ze służebnościami drogi koniecznej. Zapraszamy do kontaktu. Sąsiad może żądać zgody na ustanowienie na jego rzecz służebności drogi koniecznej, jeżeli zagospodarowanie naszej działki na to pozwala Instytucja służebności drogi koniecznej służy tym właścicielom nieruchomości, którzy nie mają dostępu do drogi publicznej. Jak formalnie wygląda ustanowienie służebności drogi i czy można za nią pobierać opłaty? Kiedy można ustanowić służebność drogi koniecznej W myśl przepisów Kodeksu cywilnego jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogi (droga konieczna) – art. 145 Kodeksu cywilnego (dalej: KC). Przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządza, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy. Nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej w sytuacji, gdy nie ma dostępu do drogi publicznej bezpośrednio lub przez drogę innego rodzaju, umożliwiającą nieograniczony i nieskrępowany dostęp do niej ogółowi osób. Przez odpowiedni dostęp do nieruchomości należy rozumieć dostęp, który pozwala właścicielowi korzystać z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem i właściwościami. Domek letniskowy - przepisy o budowie domku rekreacyjnego 2017 >>> W postanowieniu z 15 października 2008 r., sygn. akt I CSK 135/08 Sąd Najwyższy orzekł, że dopuszczalne jest ustanowienie służebności drogi koniecznej na prawie użytkowania wieczystego. Przepis art. 145 KC nie daje roszczenia o ustanowienie służebności drogi zapewniającej łatwiejsze korzystanie z nieruchomości, lecz ustanawia podstawę prawną żądania ustanowienia drogi koniecznej, zapewniającej nieruchomości dostęp do drogi publicznej lub należących do niej budynków gospodarskich. Do ustanowienia drogi koniecznej nie wystarczy ustalenie, że droga przez grunt sąsiedni stanowiłaby krótsze połączenie nieruchomości z należącymi do niej budynkami gospodarskimi, lecz muszą istnieć szczególne względy gospodarczo - społeczne, pozwalające uznać, że spełnione zostały określone ustawowo przesłanki jej ustanowienia. Ustawodawca nie zdefiniował pojęcia „odpowiedniego dostępu”, o którym jest mowa w art. 145 § 1 KC, zatem należy brać pod uwagę jego potoczne rozumienie. W ujęciu potocznym „odpowiedni” oznacza odpowiadający przeznaczeniu, spełniający wymagane warunki. O tym czy istniejący dostęp jest odpowiedni decydują więc każdorazowo okoliczności konkretnej sprawy. Jeżeli nieruchomość pozbawiona dostępu do drogi publicznej jest przedmiotem współwłasności (wspólności majątkowej), to złożenie wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej stanowi czynność należącą do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną. Do jej podjęcia potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, a w braku zgody zainteresowany współwłaściciel może żądać upoważnienia sądowego do dokonania tej czynności (art. 201 KC). USTAWA ŚMIECIOWA 2017 - jakie zmiany w segregacji śmieci nas czekają? >>> Opłaty za służebność drogi Możliwe jest ustalenie wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogowej w formie świadczenia okresowego. Wynagrodzenie ustalone w formie świadczeń okresowych za ustanowioną służebność drogi koniecznej może być zmienione w razie zmiany okoliczności. Przewidziane w art. 145 § 1 KC wynagrodzenie powinno być ustalane indywidualnie i powinno być dostosowane do okoliczności istotnych w danej sprawie. Właścicielowi nieruchomości obciążonej przysługuje wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej, choćby nie ponosił z tego tytułu żadnej szkody. Jeśli jednak szkodę taką poniósł, to ma obowiązek wykazać jej wysokość, zgodnie z ogólną zasadą dowodzenia wyrażoną w art. 6 KC. Gdy nieruchomość nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, ustanowienia dla niej służebności drogi koniecznej nie wyklucza możliwość dojścia lub dojazdu do drogi publicznej przez nieruchomość sąsiednią, oparta na grzecznościowym zezwoleniu właściciela lub tolerowaniu przez niego korzystania z jego nieruchomości. W art. 145 § 1 KC chodzi bowiem o prawną gwarancję dostępu nieruchomości do drogi publicznej. W postanowieniu o ustanowieniu służebności drogi koniecznej sąd może orzec nakazy lub zakazy niezbędne do urządzenia tej drogi. Przy ustalaniu wysokości wynagrodzenia wskazówką powinny być nie tylko ceny rynkowe, ale także sposób wykorzystywania pozostałej części nieruchomości właściciela. 5 projektów domów z poddaszem DO ADAPTACJI >>> Sąd w sprawie o ustanowienie drogi koniecznej nie jest związany treścią wniosku, co oznacza, że do niego należy wybór optymalnego wariantu. Ustanowienie służebności drogi koniecznej następuje na rzecz całej nieruchomości niemającej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Wynagrodzenie ustalone w formie świadczeń okresowych za ustanowioną służebność drogi koniecznej może być zmienione w razie zmiany stosunków. W postępowaniu o ustanowienie drogi koniecznej o wynagrodzeniu na rzecz właściciela nieruchomości obciążonej orzeka się z urzędu. Wynagrodzenie zasądzone na podstawie art. 145 KC może mieć charakter świadczenia okresowego. Upływ okresu, na jaki została ustanowiona służebność drogi, nie może oznaczać, że na przyszłość została wyłączona możliwość ponownego ustanowienia takiej służebności, także w przypadku zmiany okoliczności faktycznych. Sąd nie jest związany żądaniem wniosku co do przeprowadzenia trasy drogi koniecznej. W postanowieniu z 8 maja 2008 r., sygn. akt V CSK 570/07 Sąd Najwyższy orzekł, że wytyczając drogę konieczną należy brać pod uwagę nie tylko dotychczasowy charakter nieruchomości, która jest pozbawiona dostępu do drogi publicznej, ale również uwzględnić jej przyszłe przeznaczenie. Jakie są minimalne odległości od granicy działki >>> Pytanie: Czy sąsiad może mi zabronić przejazdu przez swoją posesję? Odpowiedź: Właściciel nieruchomości obciążonej służebnością drogi koniecznej nie może sprzeciwiać się jej wykonywaniu. Nie może więc zagrodzić drogi dojazdowej, gdyż takie działanie będzie traktowane jako naruszenie posiadania. Stan posiadania podlega ochronie prawnej i nikt nie może go samowolnie naruszać. Gdyby w wyniku takiego działania właściciel nieruchomości władnącej (tej, dla której ustanowiono służebność) został pozbawiony dojazdu, może wystąpić do sądu o przywrócenie naruszonego posiadania i zaniechanie naruszeń (art. 344 Może też zastosować tak zwaną dozwoloną samopomoc, czyli niezwłocznie po samowolnym naruszeniu posiadania przywrócić własnym działaniem stan poprzedni (art. 343 § 2 na przykład usunąć ogrodzenie lub bramę zagradzającą przejazd. Trzeba jednak pamiętać, że w takich sytuacjach nie wolno stosować przemocy względem osób. Nie można też doprowadzić do nieuzasadnionego zniszczenia czyjegoś mienia, bo wtedy osoba poszkodowana może wystąpić z roszczeniem o naprawienie szkody. Barbara SysikPodstawa prawna: art. 343 i 344 Kodeksu cywilnego Data publikacji: Sprawdź projekty gotowe projekty domów z kolekcji Muratora: Projekty domów do 200 tys. Wirtualny świat domów (projekty z panoramą 360) Domy do realizacji etapami Autor: Redakcja Zaufaj doświadczeniu Muratora! Od ponad 20 lat pomagamy spełniać marzenia o własnym domu. Dołącz do grona 155 000 zadowolonych naszej Kolekcji znajdziesz ponad 1600 projektów gotowych domów dopasowanych do różnych potrzeb inwestorów. Zespół architektów Muratora pomoże w dobraniu projektu odpowiedniego do Twoich oczekiwań, wymiarów działki i jej usytuowania względem stron świata. Wraz z projektem otrzymasz także pakiet dodatków i ofert specjalnych, dzięki którym zaoszczędzisz na koszcie także projekty na indywidualne zamówienie. Jeżeli działka nie ma połączenia z drogą, konieczny będzie przejazd przez działkę sąsiednią. Jeśli nie ma zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości konieczny będzie wniosek o ustanowienie drogi koniecznej. UWAGA: instytucja drogi koniecznej, w orzecznictwie Sądu Najwyższego rozciąga się też na instalację elektryczną, telefoniczną i wodociągową tj. udostępnienie terenu celem podciągnięcia ww. trudności: średni - wysokiKoszt: ok. 800 złotychWymagane dokumenty: projekt wytyczenia drogi przez działkę sąsiadującą, sporządzony przez geodetę. Krok 1: ustanawiamy służebność w umowie sprzedaży nieruchomości Oglądając nieruchomość, którą zamierzamy kupić, warto zwrócić uwagę na to, czy działka ma dostęp do drogi publicznej. Jeśli nie, a w planach mamy zamiar tam się tam osiedlić, zwróćmy uwagę czy okoliczna działka/działki, nie należy do osoby sprzedającej nam nieruchomość (np. nasza działka powstała w wyniku wydzielenia z większej działki).Jeśli tak, możemy uzależnić kupienie działki od ustanowienia służebności drogi koniecznej na okolicznych działkach. Umieszczenie drogi koniecznej w tym samym akcie notarialnym co sprzedaż nieruchomości pozwoli na zmniejszenie kosztów. Krok 2: mediacja z sąsiadamiDrogę konieczną można ustanowić polubownie z sąsiadami. Do tego celu konieczne będzie sporządzenie aktu notarialnego, w którym właściciele nieruchomości, w zamian za ustanowienie drogi otrzymają wynagrodzenie, lub okresowe świadczenia. Trzeba liczyć się z kosztami: aktu notarialnego i np. utwardzenia i wytyczenia drogi. Sąsiedzi mogą również po prostu nie zgodzić się ustanowienie służebności, bo obciąży ona ich nieruchomość, zostanie wpisana do księgi wieczystej, może wpłynąć na wartość nieruchomości. Służebność jest generalnie zdecydowanie bardziej w naszym Sprawy o dział spadku Krok 3: kierujemy sprawę do sąduJeżeli powyższe sposoby nie okażą się skuteczne lub będą niemożliwe koniecznością może być skierowanie sprawy do Wydziału Cywilnego Sądu Rejonowego w okręgu, którego znajduje się nasza nieruchomość (jest to zazwyczaj sąd znajdujący się w miejscowości położenia nieruchomości lub najbliżej niej; właściwy wydział ustalimy telefonicznie). Krok 4: piszemy wniosekZobacz również: Jak sporządzać pisma procesoweSąd: Sąd Rejonowy właściwy miejscowo dla nieruchomości;Uczestnicy: wszyscy właściciele nieruchomości, przez które ma przechodzić droga;Tytuł: Wniosek o ustanowienie drogi koniecznej; Żądania wniosku: Wnosimy o obciążenie służbnością drogi koniecznej działki (działek) o nr działki, arkusz mapy, zlokalizowanej w …. O numerze KW, na rzecz nieruchomości o nr działki, arkuszu mapy, zlokalizowanej w ... o numerze KW .......zgodnie z załączonym Następnie pokrótce opisujemy stan faktyczny: przedstawiamy sytuację, opisujemy, iż np. nie udało się rozwiązać sprawy w sposób polubowny, a brak drogi koniecznej uniemożliwia korzystanie z działki, czy np. uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Możemy również wskazać wysokość lub formę wynagrodzenia za korzystanie z gruntu sąsiedniego. Jeśli uczestnik/ uczestnicy nie zgodzą się, wynagrodzenie wyznaczy sąd, opierając się o charakter wzajemnych stosunków, oraz możliwości ekonomiczne wnoszącego o można domagać się ustanowienia drogi koniecznej, nawet jeśli istnieje połączenie z drogą publiczną, które jest jednak w oczywisty sposób nadmiernie wniosku musimy załączyć: opłatę sądową w wysokości 200 zł, plan wytyczenia drogi sporządzony na fragmencie mapy sytuacyjnej przez geodetę (projekt musi być jak najmniej uciążliwy dla działek obciążanych służebnością), udowodnienie tytułu prawnego do działki: np. akt notarialny, wyrok sądu, czy odpis z księgi wieczystej. Krok 5: w sądzieW trakcie postępowania sąd wezwie poza nami, również właścicieli działek, przez które przebiegać będzie droga (jeśli się nie stawią, zrobią to na własne ryzyko). Możemy się więc spodziewać tego, że konflikt sąsiedzki przeniesie się na salę sądową. Aby uzasadnić nasz wniosek, możemy wnieść o dokonanie oględzin działek przez sędziego rozpatrującego naszą sprawę. W trakcie postępowania będziemy musieli bronić naszej racji i co do zasady udowodnić, iż nie ma innej drogi dojazdowej do działki, lub istniejąca nie nadaje się do efektywnego korzystania z nieruchomości, a wskazana przez nas trasa jest najmniej uciążliwą z możliwych do wytyczenia. Krok 6: księga wieczystaPosiadając prawomocne postanowienie o ustanowieniu drogi koniecznej przez określoną działkę, możemy dokonać wpisu służebności do księgi wieczystej nieruchomości obciążonej, bez udziału właściciela nieruchomości. Koszt - 200 złotych. Uwagi ogólne: służebność drogi koniecznej może służyć nie tylko przeprowadzeniu „drogi” ale także mediów. służebność drogi koniecznej można znieść: sądowo i umownie (w formie aktu notarialnego) jeżeli miną przesłanki jej utworzenia. służebność można również zmienić: rozszerzyć i zwężać jej zakres (w przypadku zmiany potrzeb).Zobacz: Wzory pozwów